Sources et méthodologie
Des chiffres traçables, des limites visibles.
La méthode importe autant que le prix. Voici précisément le périmètre des observations publiées et les calculs appliqués.
Version documentaire : 4 octobre 2026. Calcul des agrégats : 04/10/2026. Dernier mois observé : 2025-12. Une date de recalcul ne rend pas une transaction plus récente.
1. Origine exacte des données
Les transactions proviennent de DVF publié par la DGFiP, dans le format géolocalisé et normalisé diffusé par Etalab/data.gouv.fr. Les fichiers annuels 2024 et 2025 ont été téléchargés directement depuis le serveur officiel. Le public ne reçoit que des statistiques agrégées, jamais des adresses ou des identités individuelles.
Documentation DGFiP · Documentation DVF géolocalisées
La DGFiP met normalement ses fichiers à jour en avril et octobre ; les millésimes antérieurs peuvent être corrigés. ImmoChiffres ne prétend pas disposer d’un flux de ventes en temps réel. La mise à jour nécessite l’exécution du pipeline documenté et un nouveau déploiement du snapshot vérifié.
- Fichier officiel 2024 · 92 633 147 octets.
SHA-256 : f702185bb169c53627cf3619760e0a93d5e39912d3fded30d587e8033e083cc7 - Fichier officiel 2025 · 98 313 852 octets.
SHA-256 : bf80533b27c44471287026e9ce679fa803ecdd9efd8267cf5710d40fd7a22980
2. Une vente identifiable, pas une ligne arbitraire
La valeur foncière d’une mutation ne doit pas être divisée séparément par la surface de chacun de ses locaux. La méthode mutation-v2 déduplique les lignes strictement identiques, groupe les lignes par identifiant de mutation, puis ne retient que les mutations représentées par une seule ligne distincte dans le fichier complet. Le regroupement intervient avant le filtrage résidentiel.
Les identifiants de la source servent à grouper les lignes dans une livraison ; ils ne sont pas stables entre les mises à jour. Nous ne les utilisons pas pour prétendre suivre la revente d’un même logement. Paris, Lyon et Marseille regroupent les codes d’arrondissements municipaux avant le calcul des médianes.
Cette règle conservatrice exclut notamment des ventes avec plusieurs dispositions, plusieurs parcelles, plusieurs locaux ou dépendances. L’échantillon est donc plus restreint que toutes les ventes d’une commune, et peut surreprésenter certains logements. Un volume élevé ne supprime pas ce biais de sélection.
3. Filtres et valeurs aberrantes
- Nature de mutation : Vente ; type : Appartement ou Maison.
- Identifiant et date exploitables ; une seule ligne distincte par mutation.
- Valeur strictement supérieure à 1 000 € et inférieure à 50 000 000 €.
- Surface bâtie strictement positive ; prix/m² entre 200 et 100 000 €, bornes exclues.
- Moins de trois ventes retenues dans un segment et un mois : agrégat non publié.
Ces filtres techniques ne prouvent pas qu’une vente est représentative d’un logement donné. Les lignes CSV malformées arrêtent le pipeline : elles ne sont pas silencieusement ignorées.
4. Prix/m², médiane et quartiles
Le prix/m² est la valeur foncière divisée par la surface bâtie retenue. La médiane et les quartiles sont calculés directement sur ces observations, par commune, segment et mois. Les quartiles ne proviennent d’aucune multiplication forfaitaire du prix médian.
Exemple pédagogique sans attribution locale : 2 000, 2 400, 2 800, 3 000 et 9 000 €/m² ont une médiane de 2 800 €/m². Elle ne décrit ni une annonce actuelle ni une estimation individualisée.
5. Périodes et évolutions
Chaque écran utilise le même mois de référence, 2025-12. Un segment absent pour ce mois reste absent ; un mois plus ancien ne remplace pas silencieusement la donnée courante. Les volumes sont ceux du mois et du périmètre filtré, jamais des volumes sur douze mois glissants.
L’écart annuel compare les médianes appartements du même mois : (prix actuel / prix précédent − 1) × 100. Les deux observations doivent utiliser la même méthode et compter au moins 30 appartements chacune. Sinon la variation est indisponible. Ce n’est pas un indice à qualité constante.
Les historiques présentent uniquement les mois observés de 2024–2025. Les mois manquants ne sont ni estimés ni reliés comme des observations continues.
6. Repères territoriaux
Les médianes départementales et nationales sont calculées directement sur les ventes retenues de leurs périmètres, pour le segment appartement et le même mois. Elles ne sont pas une moyenne des médianes communales. Le repère national disponible porte sur 6 672 appartements en 2025-12. Il décrit notre sous-échantillon filtré, pas l’intégralité du marché français.
La sélection locale couvre les 200 communes les plus actives du dernier mois et les communes de référence du site. Les autres communes restent recherchables ; leurs prix manquants ne sont pas remplacés par les anciennes valeurs de démonstration. Les benchmarks régionaux sont absents lorsqu’ils n’ont pas été calculés.
7. Confiance et quality gate
Le niveau concerne l’échantillon du segment principal affiché, appartement lorsqu’il est disponible, sinon maison. Il n’est pas une probabilité de précision ni une garantie d’absence de biais.
- Données insuffisantes : volume absent ou inférieur à 30.
- À interpréter avec prudence : 30 à 119 observations, ou méthode ancienne non validée.
- Fiable : 120 à 299 observations avec méthode mutation-v2.
- Très fiable : 300 observations ou plus avec méthode mutation-v2.
Une fiche devient indexable si elle présente un prix positif, au moins 120 ventes du segment principal dans le mois courant, au moins douze mois distincts publiés de ce même segment et de cette méthode, une période non future et datant de moins de 550 jours, et une couverture DVF disponible. Les autres restent noindex,follow. Le sitemap et le pré-rendu initial sont plafonnés à 200 rapports.
8. Typologies, loyers et estimations
La répartition par nombre de pièces est comptée dans le fichier source pour les appartements du même mois, avec au moins 30 ventes retenues. Les nombres de pièces inconnus restent une catégorie visible. Les anciens pourcentages constants 18/32/28/14/8 ont été supprimés ; cette répartition ne décrit pas le parc immobilier.
DVF ne contient pas de loyers. Aucun rendement communal n’est calculé sans source locative documentée. La population n’est pas utilisée sans millésime sourcé. Les simulateurs utilisent uniquement vos hypothèses et n’affichent pas leurs résultats comme des données DVF. Les états observed, estimated et unavailable sont distincts ; aucun historique synthétique n’est publié.
9. Carte et limites
La carte est une projection schématique. Les points correspondent à la médiane des coordonnées de parcelles observées de la commune, pas à un centre administratif officiel ni à une vente individuelle. Les coordonnées absentes ne sont pas inventées. Les territoires ultramarins restent accessibles dans l’annuaire.
La source ouverte ne couvre pas l’Alsace-Moselle ni Mayotte. État intérieur, DPE, délais de vente, négociation et loyers ne peuvent être déduits de ces agrégats. Des analyses à l’échelle du logement exigent des informations complémentaires.